Sanatoria edilizia: perché è richiesta e a quali condizioni

Nel precedente articolo si è vista la necessità di accertare la regolarità edilizia dell’immobile nel momento in cui lo si vende o lo si acquista. Questa condizione è ugualmente imprescindibile per poter presentare progetti edilizi, anche per interventi minori di manutenzione, poiché gli sportelli per l’edilizia dei Comuni o i tecnici asseveranti sono tenuti a verificare che lo stato di partenza sia stato autorizzato e a citare nelle istanze i titoli edilizi relativi.

Dato che le procedure per sanare eventuali irregolarità sono spesso complesse e richiedono talvolta tempi lunghi, è bene muoversi per tempo. Vediamo di seguito quali casi si possono presentare e le relative procedure di sanatoria.

Attività preliminari

Innanzitutto, bisogna procurasi gli atti di fabbrica, eventualmente richiedendoli al Comune, e confrontare l’ultimo stato autorizzato con lo stato di fatto dei luoghi. Meglio fare un rilievo dimensionale degli spazi per accertare che le misure in pianta e in alzato corrispondano effettivamente a quelle indicate nei disegni approvati.

Attenzione a non fare affidamento sulle planimetrie catastali! Non hanno alcun valore probatorio ai fini dell’accertamento della regolarità edilizia che deve essere sempre attestata dai titoli edilizi rilasciati (Licenze Edilizie, Concessioni, autorizzazioni, DIA, SCIA, CILA, ecc.).

Bisogna, inoltre, individuare le caratteristiche urbanistiche dell’immobile, in particolare se ricade in zone di tutela architettonica e ambientale o se sia soggetto ad altri tipi di vincoli.

Difformità ed abuso edilizio

Sebbene per la normativa di riferimento, costituita dal DPR 380/01, non ci sia differenza tra difformità ed abuso edilizio, nel linguaggio tecnico corrente essi indicano una diversa gravità degli interventi realizzati in parziale o totale difformità dai titoli edilizi:

• nel primo caso si tratta di interventi di minore entità tali comunque da non incidere in maniera rilevante sulle caratteristiche strutturali, volumetriche e funzionali del fabbricato;
• nel secondo caso invece si tratta di ampliamenti volumetrici, mutamenti di destinazione d’uso significativi, importanti variazioni della sagoma e dei prospetti, fino all’ edificazione di interi fabbricati totalmente privi di autorizzazione.

Procedure di sanatoria edilizia

A parte gli abusi più gravi che comportano anche serie conseguenze penali, è possibile sanare le difformità in assenza o parziale difformità dal permesso edilizio a condizione di dimostrare la doppia conformità degli interventi “rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda” (art.36) oppure “quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità” (art.34).

Se sussistono queste condizioni, naturalmente asseverate da un tecnico abilitato, si può ottenere la sanatoria delle opere eseguite in difformità pagando le relative sanzioni determinate con differenti criteri:

• in caso di difformità si dovrà pagare a titolo di oblazione il doppio del contributo di costruzione stabilito dalle tariffe del Comune;
• in caso di abuso si dovrà pagare il doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, se ad uso residenziale, ed il doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

In entrambi i casi, il calcolo è riferito alla parte eseguita in difformità e non a tutto il fabbricato.

Adempimenti più gravosi sono previsti per gli immobili vincolati o in zone di salvaguardia.

Conclusioni

E’ essenziale valutare, preliminarmente alla compravendita di un immobile o alla presentazione di provvedimenti per nuovi interventi edilizi, la fattibilità della sanatoria e l’incidenza economica delle procedure per ottenerla, sia in termini di entità della sanzione che di oneri professionali. Preme evidenziare che, sebbene la sanzione sia da calcolarsi solo sulle opere difformi, è chiaro che nel momento in cui si vorrà presentare un nuovo progetto di ristrutturazione o ampliamento deve essere assicurata la regolarità dell’intero immobile su cui vado ad intervenire e non solo di alcuni parti.

Quindi, quando si tratta di interi edifici o complessi di edifici, è assolutamente opportuno effettuare una “due diligence” immobiliare che assicuri la piena rispondenza della situazione attuale agli atti di provenienza, documentazione catastali e atti di fabbrica.

Per le singole unità immobiliari (appartamenti, negozi, laboratori) normalmente è possibile regolarizzare le difformità di solito limitate a opere minori (ad esempio la diversa disposizione dei tavolati interni) con procedure più veloci e pagando sanzioni di modesta entità mediante la presentazione SCIA o CILA a sanatoria come previsto dalla recente riforma Madia (D.lgs 222/2016) che si prefigge per l’appunto l’obiettivo della semplificazione dei regimi amministrativi in materia edilizia.

Arch. Massimo Brucoli